سندات الملكية العقارية وتسجيلها

ما سندات الملكية وتسجيلها؟

سند الملكية (deed) هو المستند الموقَّع الذي تنتقل به ملكية العقار من البائع (المتصرِّف) إلى المشتري (المتصرَّف إليه). وفي الولايات المتحدة تنتقل الملكية عمومًا بتوقيع سند صحيح وتسليمه. أما التسجيل (recording) فهو إيداع السند في السجلات العقارية العامة، وعادةً ما يكون ذلك لدى مسجّل المقاطعة أو مكتب تسجيل السندات أو قلم الكاتب. والتسجيل ليس هو ما ينقل الملكية، لكنه يُعلم الكافة بها ويحمي المشتري من المطالبات اللاحقة.

وقانون الملكية العقارية في معظمه قانون ولايات، ولذلك تضع كل ولاية قواعدها الخاصة بشكليات السند والتسجيل والأولوية. وهذا التنوع مثال آخر على الفيدرالية الأمريكية، ويعني أن إتمام صفقة عقارية في تكساس قد يختلف عنه في نيويورك.

لا تتضمن جميع السندات الضمانات نفسها. فسند التنازل (quitclaim deed) لا ينقل إلا ما للبائع من حق، أيًّا كان، دون أي تعهد بصحته.

الأنواع الشائعة من السندات

• سند الضمان العام (general warranty deed): يتعهد فيه البائع بأن الملكية سليمة، ويلتزم بالدفاع عن المشتري في مواجهة مطالبات أي شخص، حتى المطالبات الناشئة قبل تملّك البائع للعقار.
• سند الضمان الخاص (special warranty deed): لا يتعهد فيه البائع إلا بعدم حدوث خلل في الملكية خلال مدة تملّكه هو.
• سند التنازل (quitclaim deed): ينقل فيه البائع ما له من حق، إن وُجد، دون أي ضمانات. ويُستعمل كثيرًا بين أفراد الأسرة، وفي حالات الطلاق، ولتصحيح عيب في السجلات.

قوانين التسجيل: لمن الغلبة عند البيع المزدوج؟

إذا باع البائع العقار نفسه لمشتريَين، حدّدت قوانين التسجيل (recording acts) في الولاية أيهما يُقدَّم. وتأخذ معظم الولايات إما بقاعدة العلم أو بقاعدة السبق مع العلم، وتنقسم بينهما انقسامًا متقاربًا.

• قاعدة السبق (race): الأسبق تسجيلًا هو الغالب، ولو كان عالمًا بالبيع السابق. ولا تأخذ بهذه القاعدة إلا ولايات قليلة، مثل كارولاينا الشمالية ولويزيانا.
• قاعدة العلم (notice): يغلب المشتري اللاحق الذي دفع مقابلًا دون علم بالبيع السابق، ولو لم يسجّل أولًا.
• قاعدة السبق مع العلم (race-notice): لا يغلب المشتري اللاحق إلا إذا لم يكن عالمًا بالبيع السابق وسجّل أولًا أيضًا.

البحث في سلسلة الملكية وتأمين الملكية

قبل إتمام الصفقة تجري شركة تأمين الملكية أو المحامي بحثًا في الملكية (title search) في السجلات لتتبّع سلسلة الملكية والكشف عن الرهون العقارية والامتيازات والأحكام القضائية وحقوق الارتفاق. ولأن السجلات قد تغفل مشكلات مثل السندات المزورة أو الورثة المجهولين، يشتري معظم المشترين وجميع المقرضين تقريبًا تأمين الملكية (title insurance). فوثيقة المقرض تحمي المقرض بالرهن، في حين تحمي وثيقة المالك، التي يُدفع قسطها مرة واحدة عند الإتمام، المشتريَ طوال مدة تملّكه للعقار. وعند النزاع على الملكية يجوز للمحكمة الفصل فيه بدعوى تثبيت الملكية (quiet title). وتأخذ ولايات قليلة، منها ماساتشوستس ومينيسوتا وهاواي، بنظام تورنز (Torrens) أيضًا، وفيه تكون شهادة الملكية الصادرة عن المحكمة هي ذاتها دليل الملكية.

المقارنة مع كوريا

تعتمد كوريا سجلًا وطنيًا تديره المحاكم. وبموجب المادة 186 من القانون المدني لا يصبح المشتري مالكًا إلا عند تسجيل النقل، لا عند دفع الثمن. وينقسم السجل إلى قسم التعريف بالعقار، وقسم الملكية، وقسم الحقوق الأخرى كالرهون والإيجارات. وخلافًا لشهادة تورنز، لا يتمتع التسجيل الكوري بالحجية المطلقة (القوة الثبوتية العامة): فهو مفترض الصحة، لكن المشتري الذي اعتمد على تسجيل تمّ بمستندات مزورة يفقد العقار في الغالب.

النقد والجدل

يرى منتقدو النظام الأمريكي أن الاعتماد على تأمين الملكية الخاص يضيف تكلفة إلى كل عملية بيع منزل، وأن جودة سجلات المقاطعات متفاوتة تفاوتًا كبيرًا. ويرد المؤيدون بأن التأمين يوزّع مخاطر العيوب الخفية على نحو أفضل مما يفعله ضمان حكومي. وقد دفع الاحتيال في السندات، أي تزوير شخص سندًا لعقار لا يملكه، كثيرًا من المقاطعات إلى تقديم تنبيهات مجانية عند تسجيل مستند باسم المالك. أما في كوريا فيتركز الجدل على منح السجل الحجية المطلقة، وعلى كيفية حماية المستأجرين بعد موجة من الاحتيال في ودائع الإيجار.

تقدّم مقاطعات كثيرة خدمة تنبيه من الاحتيال العقاري. وهي تُخطر المالك حين يُسجَّل مستند يمس عقاره.

هل يجب تسجيل السند ليكون صحيحًا؟

في معظم الولايات يكون السند صحيحًا بين البائع والمشتري بمجرد توقيعه وتسليمه، لكن التسجيل ضروري لحماية المشتري في مواجهة المشترين والدائنين اللاحقين.

ما الفرق بين سند الضمان وسند التنازل؟

يتضمن سند الضمان تعهدات البائع بسلامة الملكية، في حين لا ينقل سند التنازل إلا ما للبائع من حق، دون أي تعهدات.

هل تأمين الملكية للمالك إلزامي؟

هو اختياري في العادة، لكنه تكلفة تُدفع مرة واحدة وتغطي عيوب الملكية التي يغفلها البحث، كالتزوير أو الورثة المجهولين، طوال مدة التملّك.

هل هذه الصفحة استشارة قانونية؟

لا. هي معلومات عامة لأغراض الدراسة، ولا تُعدّ استشارة قانونية في أي حالة بعينها.

انظر أيضًا: أثر التسجيل المؤقت (가등기) في القانون الكوري

المراجع والمصادر الرسمية

1. What is title insurance? Consumer Financial Protection Bureau
2. Deed. Cornell Law School Legal Information Institute
3. Recording statutes. Cornell Law School Legal Information Institute
4. 부동산등기법. 국가법령정보센터