什么是契据与登录？
契据（deed）是将不动产所有权从卖方（让与人）转移给买方（受让人）的签署文件。在美国，一般在有效契据签署并交付时产权即发生转移。登录（recording）是指将该契据提交到公共土地记录中，通常在县登录官、契据登记处或书记官办公室办理。登录并不是转移所有权的行为，但它向公众公示，并保护买方免受此后的权利主张。
不动产法主要是州法，各州自行规定契据形式、登录和优先顺序的规则。这种多样性又是美国联邦制的一个例子，这也意味着得克萨斯州的交割与纽约州的交割可能并不一样。
- 转移所有权
- 签署并交付的契据
- 公共记录
- 县登录官或契据登记处
- 优先顺序规则
- 州登录法
- 买方保护
- 产权调查与产权保险
并非每份契据都承诺同样的东西。放弃契据只转移卖方所拥有的任何权益，不承诺其有效。
常见的契据类型
- 一般担保契据：卖方承诺产权有效，并同意为买方抵御任何人的权利主张，即使该主张产生于卖方取得该不动产之前。
- 特别担保契据：卖方只承诺在其自身持有期间产权没有出现问题。
- 放弃契据（quitclaim deed）：卖方转移其所拥有的权益（如有），不作任何担保。常用于家庭成员之间、离婚时或用于消除记录中的瑕疵。
登录法：一物二卖谁胜出？
如果卖方将同一不动产卖给两名买方，由州登录法决定谁优先。大多数州采用通知型或竞争通知型规则，两者大致各占一半。
- 竞争型：先登录者胜出，即使其知道先前的买卖。只有北卡罗来纳州和路易斯安那州等少数州采用这一规则。
- 通知型：支付了对价且不知道先前买卖的后买方胜出，即使其没有先登录。
- 竞争通知型：后买方只有在不知道先前买卖且先登录的情况下才胜出。
产权调查与产权保险
交割前，产权公司或律师会通过记录进行产权调查，追溯产权链条，查找抵押、留置权、判决和地役权。由于记录仍可能遗漏伪造契据或未知继承人等问题，大多数买方和几乎所有贷款人都会购买产权保险。贷款人保单保护抵押贷款人，而在交割时一次性付费的所有人保单，则在买方持有该不动产期间一直保护买方。所有权发生争议时，法院可以通过确认产权之诉（quiet title）予以解决。马萨诸塞州、明尼苏达州和夏威夷州等少数州还设有托伦斯制度，由法院签发的产权证书本身即为所有权证明。
与韩国的比较
韩国使用由法院管理的全国性登记簿。根据《民法》第186条，买方在转移登记完成时才成为所有人，而不是在支付价款时。登记簿分为标示部、所有权部分，以及记载抵押权和租赁权等其他权利的部分。与托伦斯证书不同，韩国的登记没有公信力：登记被推定为准确，但信赖以伪造文件办理的登记的买方，一般会失去该不动产。
| 美国 | 韩国 | |
|---|---|---|
| 记录保管者 | 县级机关 | 法院登记所 |
| 所有权转移时点 | 契据交付 | 登记 |
| 对记录的信赖 | 登录法保护善意买方 | 登记簿无公信力 |
| 风险管理 | 产权调查与产权保险 | 核查登记簿与建筑物台账 |
批评与争论
美国制度的批评者认为，依赖私人产权保险给每一笔房屋买卖增加了成本，而且各县记录的质量参差不齐。支持者则回应说，保险比政府担保更能分散隐藏瑕疵的风险。有人伪造自己并不拥有的不动产契据的契据欺诈，促使许多县在有文件以所有人名义登录时提供免费提醒。在韩国，争论集中在是否应赋予登记公信力，以及在一连串租赁押金诈骗之后如何保护租户。
如果你所在的县提供不动产欺诈提醒，就去注册。有人针对你的房屋登录文件时，它会通知你。
- 契据必须登录才有效吗？
- 在大多数州，契据一经签署并交付，在卖方和买方之间即有效，但要保护买方不受后来的买受人和债权人影响，就需要登录。
- 担保契据和放弃契据有什么区别？
- 担保契据包含卖方关于产权有效的承诺，而放弃契据只转移卖方所拥有的权益，不作任何承诺。
- 我需要所有人产权保险吗？
- 通常是自愿的，但它是一次性费用，在你持有该不动产期间，承保调查中遗漏的伪造或未知继承人等产权瑕疵。
参考文献与官方资料
- What is title insurance? Consumer Financial Protection Bureau
- Deed. Cornell Law School Legal Information Institute
- Recording statutes. Cornell Law School Legal Information Institute
- 부동산등기법. 국가법령정보센터