譲渡証書と登録とは何か？
譲渡証書（deed）は、不動産の所有権を売主（譲渡人）から買主（譲受人）に移転する署名済みの文書です。米国では、一般に有効な証書が署名され交付された時点で権原が移転します。登録（recording）とは、その証書を公的な土地記録、通常は郡の登録官、証書登録所または書記官事務所に提出することを意味します。登録は所有権を移転させるものではありませんが、世間に公示し、後の請求から買主を守ります。
不動産法は主に州法であり、各州が証書の方式、登録、優先順位について独自の規則を定めています。この多様性も米国の連邦制の一例で、テキサスでの決済とニューヨークでの決済は異なって見えることがあります。
- 所有権の移転
- 署名・交付された証書
- 公的記録
- 郡の登録官または証書登録所
- 優先順位の規則
- 州の登録法
- 買主の保護
- 権原調査と権原保険
すべての証書が同じことを約束するわけではありません。権利放棄証書は、売主が持つ権利をそのまま移転するだけで、それが有効だという約束はありません。
主な証書の種類
- 一般保証証書：売主は権原が有効であることを約束し、売主が所有する前に生じた請求も含め、あらゆる者の請求から買主を守ることに同意します。
- 特別保証証書：売主は、自らの所有期間中に権原に問題が生じなかったことだけを約束します。
- 権利放棄証書（quitclaim deed）：売主は、何らかの権利があればそれを保証なしで移転します。家族間、離婚時、または記録上の瑕疵を解消するためによく使われます。
登録法：二重売買では誰が勝つか？
売主が同じ不動産を二人の買主に売った場合、どちらが優先するかは州の登録法が決めます。大半の州はノーティス型かレースノーティス型のいずれかを採用しており、両者はおおむね半々に分かれています。
- レース型：先の売買を知っていたとしても、先に登録した者が勝ちます。この規則に従うのは、ノースカロライナ州やルイジアナ州など少数の州だけです。
- ノーティス型：先の売買を知らずに対価を支払った後の買主が、先に登録していなくても勝ちます。
- レースノーティス型：後の買主は、先の売買を知らず、かつ先に登録した場合にのみ勝ちます。
権原調査と権原保険
決済の前に、権原会社や弁護士が記録をたどる権原調査を行い、権原の連鎖を確認して、抵当権、先取特権、判決、地役権を見つけます。記録では偽造証書や未知の相続人といった問題を見落とすことがあるため、大半の買主とほぼすべての貸し手が権原保険に加入します。貸し手用保険は住宅ローンの貸し手を保護し、決済時に一度だけ支払う所有者用保険は、買主が不動産を所有している限り買主を保護します。所有権に争いがあるときは、裁判所が権原確認訴訟（quiet title）で決着をつけることができます。マサチューセッツ州、ミネソタ州、ハワイ州など一部の州には、裁判所が発行する権原証明書そのものが所有権の証明となるトレンス制度もあります。
韓国との比較
韓国は裁判所が運営する全国的な登記簿を使っています。民法第186条により、買主は代金を支払った時ではなく、移転が登記された時にはじめて所有者になります。登記簿は表題部、所有権に関する甲区、抵当権や賃借権などその他の権利に関する乙区に分かれています。トレンス証明書とは異なり、韓国の登記には公信力がありません。登記は正確であると推定されますが、偽造書類による登記を信頼した買主は、一般に不動産を失います。
| 米国 | 韓国 | |
|---|---|---|
| 記録の管理者 | 郡の役所 | 裁判所の登記所 |
| 所有権の移転時期 | 証書の交付 | 登記 |
| 記録への信頼 | 登録法が善意の買主を保護 | 登記に公信力なし |
| リスク管理 | 権原調査と権原保険 | 登記簿と建築物台帳の確認 |
批判と論争
米国の制度を批判する人々は、民間の権原保険に頼ることですべての住宅売買にコストが上乗せされ、郡の記録の質にも大きなばらつきがあると言います。支持者は、隠れた瑕疵のリスクは政府の保証よりも保険のほうがうまく分散できると反論します。自分が所有していない不動産の証書を偽造する証書詐欺を受けて、多くの郡が、所有者名義で文書が登録されたときに無料で通知するサービスを提供しています。韓国では、登記に公信力を与えるべきかどうか、そして相次ぐ賃貸保証金詐欺の後に賃借人をどう守るかが議論の中心です。
郡が不動産詐欺アラートを提供していれば登録しておきましょう。誰かがあなたの家に関する文書を登録したときに知らせてくれます。
- 証書は登録しなければ有効になりませんか？
- 大半の州では、証書は署名・交付されれば売主と買主の間では有効ですが、後の購入者や債権者から買主を守るには登録が必要です。
- 保証証書と権利放棄証書の違いは何ですか？
- 保証証書には権原が有効であるという売主の約束が含まれますが、権利放棄証書は売主が持つ権利を約束なしで移転するだけです。
- 所有者用の権原保険は必要ですか？
- 通常は任意ですが、一度きりの費用で、偽造や未知の相続人など調査で見落とされた権原の瑕疵を、不動産を所有している限り補償します。
参考文献と公式資料
- What is title insurance? Consumer Financial Protection Bureau
- Deed. Cornell Law School Legal Information Institute
- Recording statutes. Cornell Law School Legal Information Institute
- 부동산등기법. 국가법령정보센터