成り立ち
1981年の住宅賃貸借保護法は家主が変わっても住み続けられる対抗力を与えましたが、競売時に高額な保証金の順位を証明しにくい問題がありました。そこで1989年の改正で、対抗要件と確定日付を備えた借主に後順位の債権者より先に弁済を受ける権利を認めました。数千万〜数億ウォンを預ける「チョンセ」があるからこその制度です。
三つの違い
対抗力は入居と転入届で翌日0時に生じ、優先弁済権にはさらに確定日付が必要です。同じ日に家主が抵当権を設定すると銀行が先になることがあります。退去時に返還されない場合は賃借権登記命令で順位を守れます。
取得方法と注意
住民センターや登記所（600ウォン）、インターネット登記所（500ウォン）で取得できます。保証金6千万ウォン超または月額家賃30万ウォン超の契約は30日以内に申告が必要で、申告すると確定日付が自動で付きます。チョンセ詐欺の手口も確認しておきましょう。
よくある質問
- 確定日付だけで安全？
- いいえ。入居と転入届も必要で、先順位の抵当権には勝てません。
- 月払い家賃でも必要？
- 保証金があるなら取得をおすすめします。
出典確認日：2026-11-09
参考文献
- 주택임대차보호법 제3조(대항력)·제3조의2(보증금의 회수)·제3조의6(확정일자 부여). 対抗力・優先弁済権・確定日付の付与を定めた住宅賃貸借保護法の条文です。
- 대한민국 정책브리핑. (2015). 「깡통전세」 유경험자 추천!…확정일자 온라인 신청. インターネット登記所で確定日付をオンライン取得する方法を紹介した記事です。
- 대한민국 정책브리핑. (n.d.). 전·월세 계약하면 신고하세요. 賃貸借申告制と、申告時に確定日付が自動で付く仕組みの案内です。
- 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터. (n.d.). 대항력과 우선변제권. チョンセ詐欺予防センターによる対抗力と優先弁済権の解説です。
- 대법원 인터넷등기소. (n.d.). 전자확정일자. 電子確定日付を申請できる大法院インターネット登記所です。
- 찾기쉬운 생활법령정보. (n.d.). 주택임대차. 住宅賃貸借の流れをやさしく説明した韓国政府の案内です。
- Kim. (2022). The relationship between jeonse-to-price ratio and jeonse deposit non-return risk: Focused on jeonse guarantee. The Journal of Korea Real Estate Analysists Association, 28(4), 55–69. チョンセ価格率が高いほど保証金未返還リスクが高まると分析した論文です。