導入の背景
伝貰（チョンセ）は、月々の家賃の代わりに住宅価格の相当部分をまとまった保証金として家主に預ける韓国独特の賃貸方式です。家主が返せなければ、借主は財産の大半を失いかねません。2013年の住宅価格下落期に「空き缶伝貰」が増えると、住宅都市保証公社（HUG）が伝貰保証金返還保証を発売しました。2022〜23年には首都圏のヴィラを中心に数百戸を所有する「ヴィラ王」による伝貰詐欺が相次いで加入が急増し、政府は加入要件を公示価格の126%に厳格化、2023年には被害者支援特別法を制定しました。
加入条件と費用
契約期間の半分が過ぎる前に加入する必要があり、住宅賃貸借保護法上の対抗力（転入届＋占有）と確定日付を備えていなければなりません。保証金と先順位債権の合計が住宅価格（通常は公示価格の126%）以下である必要があり、ローンの多い物件は断られることがあります。保証金は首都圏7億ウォン、その他5億ウォン以下が対象。保証料は保証金×保証料率×期間で計算し、青年・新婚夫婦・低所得層は割引があります。HFや民間のSGIソウル保証も類似商品を扱っています。
返還の手続き
契約満了の1か月前までに更新しない意思を内容証明などで家主に伝え、満了後1か月経っても返還されなければ保証機関に履行請求します。先に引っ越す場合は賃借権登記命令を申請して対抗力を維持しておきます。保証機関は審査後に保証金を支払い、その後家主に支払命令や競売で求償します。契約前に登記簿、先順位のローン、家主の税金滞納を確認するのが最も確実な予防策です。
よくある質問
- いつまでに加入できる？
- HUGの場合、契約期間の半分が経過する前までです。
- 加入を断られるのは？
- 先順位ローンと保証金の合計が基準を超える、対抗力・確定日付がない、違反建築物などの場合です。
出典確認日：2026-10-26
参考文献
- 주택도시기금법 및 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 약관.
- 국토교통부. (2023). 「전세사기 예방 및 피해 지원방안」.
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2(대항력·우선변제권).