推出背景
全税（전세）是韩国特有的租赁方式：租客不付月租，而是把相当于房价很大比例的一笔押金交给房东，房东若无法退还，租客可能损失大部分积蓄。2013年房价下跌、“资不抵押全税”增多，住宅城市保证公社（HUG）推出了该担保。2022～23年首都圈多户住宅出现坐拥数百套房的“别墅王”全税诈骗，投保量激增；政府将投保条件收紧为公示价格的126%，并在2023年制定受害者支援特别法。
投保条件与费用
须在租期过半之前投保，并具备《住宅租赁保护法》规定的对抗力（迁入登记+实际居住）和确定日期。保证金加上优先债权不得超过房屋价格（通常为公示价格的126%），因此贷款较多的房子可能被拒。保证金上限为首都圈7亿韩元、其他地区5亿韩元。保费=保证金×费率×期限，青年、新婚夫妇和低收入者可享折扣。HF和民营的SGI首尔保证也有类似产品。
索赔流程
应在租约到期前1个月通过内容证明等明确告知房东不续约；到期满1个月仍未退还，即可向担保机构申请履约。如需先搬走，应先申请租赁权登记命令以保持对抗力。担保机构审核后支付保证金，再通过支付令或拍卖向房东追偿。签约前核查不动产登记簿、优先贷款和房东欠税情况，是最可靠的预防手段。
常见问题
- 最晚什么时候投保？
- 以HUG为例，须在租期过半之前。
- 哪些情况会被拒保？
- 优先贷款加保证金超出房价标准、缺少对抗力或确定日期、违章建筑等。
来源核查日期：2026-10-26
参考文献
- 주택도시기금법 및 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 약관.
- 국토교통부. (2023). 「전세사기 예방 및 피해 지원방안」.
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2(대항력·우선변제권).