引入背景
LTV最初是银行控制贷款风险的内部标准。亚洲金融危机后，韩国低利率和信贷扩张推高首都圈公寓价格，2002年9月首次在投机过热地区将LTV上限60%作为政策实施，此后与香港、新加坡一样成为最积极运用LTV稳定房价的经济体。2008年全球金融危机中，高LTV贷款被认为是美国次贷危机的成因之一，IMF随后将LTV列为代表性宏观审慎工具。
计算与上限
市价5亿韩元的住房若适用70%的LTV，最多可贷3.5亿韩元；但银行常先扣除小额租客保证金，实际额度更低。管制地区无房者一般为50%，非管制地区约70%，首次购房者不论地区可达80%（最高6亿韩元），多套房者在管制地区贷款受到严格限制。标准随政府政策频繁调整，贷款前须确认。
与DSR的关系
LTV决定“抵押物能贷多少”，DSR决定“收入能还多少”，两者中较低者为实际额度，因此即使房价高，收入低也常被DSR卡住。研究显示收紧LTV抑制信贷增长的效果比上调基准利率更快，但也有人批评它增加了刚需购房难度。若计划在认购中签后申请尾款贷款，应提前核算LTV。
常见问题
- LTV 70%就一定能贷七成吗？
- 不一定，扣除租客保证金和DSR限制后可能更少。
- 首套房80%的条件是什么？
- 本人及家庭成员从未拥有过住房，额度最高6亿韩元。
来源核查日期：2026-10-26
参考文献
- 금융위원회. (2002~2024). 주택담보대출 LTV·DTI 규제 관련 보도자료.
- International Monetary Fund. (2014). Staff Guidance Note on Macroprudential Policy.
- Kuttner, K. N., & Shim, I. (2016). Can non-interest rate policies stabilize housing markets? Journal of Financial Stability, 26, 31–44.