導入の背景
LTVはもともと銀行が融資リスクを管理する内部基準でした。韓国では通貨危機後の低金利と融資拡大で首都圏のマンション価格が急騰し、2002年9月に投機過熱地区でLTV60%の上限を政策として初めて導入。以後、香港・シンガポールと並びLTVを住宅価格安定の手段として最も積極的に使う国になりました。2008年の世界金融危機で高LTV融資が米サブプライム問題の一因とされると、IMFもLTVを代表的なマクロプルーデンス政策として推奨しました。
計算と上限
時価5億ウォンの住宅にLTV70%が適用されれば最大3億5千万ウォンまで借りられます。ただし少額賃借保証金（部屋控除）を差し引いて計算することが多く、実際の枠はさらに低くなります。規制地域では無住宅者50%、非規制地域では70%程度が一般的で、初めて住宅を購入する人は地域を問わず80%（最大6億ウォン）まで認められます。多住宅者は規制地域での借入が大きく制限されます。基準は政府の対策で頻繁に変わるため、融資直前の確認が必要です。
DSRとの関係
LTVが「担保でいくらまで」を決めるなら、DSRは「所得でいくらまで返せるか」を決めます。両方を満たす額のうち小さい方が実際の上限なので、高額物件でも所得が低ければDSRで止まることがよくあります。研究ではLTV強化は政策金利の引き上げより早く融資の伸びを抑える一方、実需層のマイホーム取得を難しくするとの批判もあります。請約当選後の残金ローンを計画するなら、LTVも事前に確認しましょう。
よくある質問
- LTV70%なら必ず70%借りられる？
- いいえ、部屋控除やDSRの上限も適用されるため少なくなる場合があります。
- 初回購入80%の条件は？
- 本人と世帯員が住宅を所有したことがないことで、上限は6億ウォンです。
出典確認日：2026-10-26
参考文献
- 금융위원회. (2002~2024). 주택담보대출 LTV·DTI 규제 관련 보도자료.
- International Monetary Fund. (2014). Staff Guidance Note on Macroprudential Policy.
- Kuttner, K. N., & Shim, I. (2016). Can non-interest rate policies stabilize housing markets? Journal of Financial Stability, 26, 31–44.