도입 배경
전세는 집값의 상당 부분을 목돈으로 맡기는 한국 특유의 임대차 방식이라, 집주인이 돈을 돌려주지 못하면 세입자가 재산 대부분을 잃을 수 있어요. 2013년 집값 하락기에 '깡통전세'가 늘자 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증을 출시했어요. 2022~2023년 수도권 빌라를 중심으로 수백 채를 가진 이른바 '빌라왕' 전세사기가 잇따르며 가입이 크게 늘었고, 정부는 보증 가입 요건을 공시가격의 126%로 강화하고 2023년 「전세사기피해자 지원 특별법」을 만들었어요.
가입 조건과 비용
전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 하고, 주택임대차보호법상 대항력(전입신고+점유)과 확정일자를 갖춰야 해요. 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 주택가격(보통 공시가격의 126%) 이하여야 해서, 대출이 많은 집은 가입이 거절될 수 있어요. 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하 보증금이 대상이에요. 보증료는 보증금 × 보증료율 × 기간으로 계산하며, 청년·신혼부부·저소득층은 할인돼요. HUG 외에 한국주택금융공사(HF), 민간인 SGI서울보증도 비슷한 상품을 팔아요.
돌려받는 절차
계약 만료 1개월 전까지 집주인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 내용증명 등으로 분명히 알리고, 만료 후 1개월이 지나도 돌려받지 못하면 보증기관에 이행 청구를 해요. 이사를 가야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지해야 해요. 보증기관은 심사 후 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 지급명령이나 경매로 구상권을 행사해요. 계약 전에 등기부등본, 선순위 대출, 집주인 세금 체납 여부를 확인하는 것이 가장 확실한 예방이에요.
자주 묻는 질문
- 전세 계약 후 언제까지 가입할 수 있나요?
- HUG 기준으로 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있어요.
- 보증 가입이 거절되는 경우는요?
- 선순위 대출과 보증금의 합이 주택가격 기준을 넘거나, 대항력·확정일자가 없거나, 위반건축물인 경우예요.
출처 검토일: 2026-10-26
참고문헌
- 주택도시기금법 및 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 약관.
- 국토교통부. (2023). 「전세사기 예방 및 피해 지원방안」.
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2(대항력·우선변제권).