대항력과 우선변제권
세입자가 주택 인도(입주)와 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생겨, 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계약 기간과 보증금을 주장할 수 있어요. 여기에 계약서에 확정일자까지 받으면 집이 경매·공매로 넘어갈 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 우선변제권이 생겨요. 보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 일부를 최우선으로 받아요.
계약갱신요구권과 주의점
2020년 개정으로 세입자는 한 번 계약갱신요구권을 써서 2년 더 살 수 있고(2+2), 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한돼요. 집주인이 실거주 등 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임이 있어요. 계약 전 등기부등본의 근저당·선순위 채권, 집주인 세금 체납을 확인하고 전세보증금 반환보증 가입을 고려하세요. 계약 만료 후 보증금을 못 받으면 내용증명과 임차권등기명령, 지급명령·소송을 활용해요. 법률 일반 정보이며 개별 사안은 변호사·법률구조공단 상담을 권해요.
자주 묻는 질문
- 전입신고만 하고 확정일자는 안 받아도 되나요?
- 대항력은 생기지만 경매 시 우선변제를 받으려면 확정일자가 필요해요. 전입신고 때 함께 받는 게 좋아요.
- 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았어요.
- 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지돼요.
출처 검토일: 2026-10-26
참고문헌
- 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제6조의3·제7조·제8조.
- 법무부·국토교통부. 『주택임대차보호법 해설집』.
- 대한법률구조공단. 『주택임대차 분쟁 사례』.