美国的租客权利：基本概况
租约是一份合同，但又不只是合同。自20世纪六七十年代以来，法院和立法机关在租约内容之上层层叠加了租客保护，其中许多不能通过签字放弃。
- 宜居性
- 供暖、供水、安全的电线、没有严重虫害、基本的结构安全
- 押金
- 在州规定的期限内退还，并附扣款明细
- 公平住房
- 不得基于联邦保护的特征（以及州增加的特征）进行歧视
- 隐私
- 房东进入通常需提前通知，紧急情况除外
- 驱逐
- 只能通过法院；在大多数州，“自力救济”式的锁门赶人是违法的
获得宜居住房的权利：宜居性担保
旧的普通法认为租客租的是土地，房屋则“按现状”提供。房东的主要义务是不干扰占有。
这一点因贾文斯诉第一国民房地产公司案（428 F.2d 1071，哥伦比亚特区巡回上诉法院，1970）而改变。华盛顿特区的租客因严重违反住房法规而拒付租金。法院认定，城市住房租约附带以住房法规为标准的默示宜居性担保，租金义务取决于房东是否履行这一担保。如今几乎每个州都承认某种形式的宜居性担保。详见宜居性担保。
救济方式取决于各州：自行维修后从租金中扣除、将租金存入第三方托管账户、减租或终止租约。做法不对可能适得其反，所以为维修而扣留租金的做法值得仔细阅读。
宜居性革命诞生于民权时代拥挤的城市公寓，当时住房条件是首当其冲的问题。仅仅一个哥伦比亚特区的判例，就重塑了全国范围内“租房”在法律上的含义。
押金：把钱拿回来
大多数州都对押金有规定。常见的内容包括：上限（在设有上限的州通常为一到两个月租金）、搬出后的退还期限（常在两周到一个月左右之间），以及扣款明细。正常损耗通常不能收费。
- 入住时：用带日期的照片和书面清单记录房屋状况。
- 居住期间：以书面形式报告问题，以免日后损坏被归咎于你。
- 搬出时：打扫干净，再次拍照，归还钥匙，并书面提供转寄地址。
- 搬出后：如果押金或明细未按时送达，许多州允许罚款；小额索偿法院是常用途径。
完整指南：押金相关法律。
公平住房与隐私
联邦《公平住房法》（1968年《民权法》第八章，42 U.S.C. § 3604）禁止在租售中基于种族、肤色、宗教、性别、国籍、家庭状况和残疾（后两项于1988年增加）进行歧视。许多州和城市还增加了更多类别，例如收入来源或性取向。参见《公平住房法》。
有两个细节容易让人出错。第一，对于残障租客，该法要求房东在规则和政策上作出合理便利（42 U.S.C. § 3604(f)(3)）；常见的例子是在禁止养宠物的楼里允许辅助动物。第二，歧视不一定要出于故意才能被挑战。在得克萨斯州住房与社区事务部诉包容性社区项目案（576 U.S. 519，2015）中，最高法院认定《公平住房法》允许差别影响请求，但原告必须指出造成差异的具体政策，而不仅仅是统计上的不平衡。HUD负责调查投诉，向HUD提出投诉的期限一般为事件发生后一年。
租客还享有安宁享用约定：房东不得实质性干扰你对住所的使用。许多州对非紧急进入规定了具体的通知规则（如提前24小时）。
驱逐与报复
房东要让租客搬走，一般必须经过法院：书面通知、提起诉讼（常称非法占有诉讼或简易收回占有程序）、听证、判决，再由警长或法警执行。为逼人搬走而换锁、搬走物品或切断水电，在大多数州属于违法的“自力救济”。具体步骤见驱逐程序。
报复性驱逐在大多数地方也被禁止。在爱德华兹诉哈比卜案（397 F.2d 687，哥伦比亚特区巡回上诉法院，1968）中，法院不允许房东因租客举报违规而驱逐租客。
宪法本身的作用比人们想象的要小。在林赛诉诺梅特案（405 U.S. 56，1972）中，最高法院表示，不存在获得特定品质住房的宪法权利，但程序仍须符合正当程序。
| 美国 | 韩国 | |
|---|---|---|
| 主要法律 | 州和地方的租赁法规 | 《住宅租赁保护法》（全国性） |
| 押金模式 | 月租＋适度押金 | 月租，或大额一次性全租（傳貰） |
| 押金保护 | 退还期限、罚款 | 对抗力（入住＋居民登记）以及凭确定日期的优先受偿 |
| 续约 | 取决于租约和当地法律 | 一次续约请求权（第6条之3，2020年起）；续约时涨幅上限5%（第7条） |
在美国租房的韩国学生常常被全租制度的差异弄糊涂；参见韩国全租与美国租赁比较。
批评与政策争论
房东团体认为，强有力的租客保护会推高成本，拖慢对真正有问题租客的驱逐，并抑制新的出租房供应。尤其是租金管制，被许多经济学家批评为会随时间推移减少住房存量。
租客权益倡导者指出，大多数面临驱逐的租客出庭时没有律师，而房东通常有律师，因此纸面上的权利往往无法转化为实际结果。一些城市为此在驱逐案件中推出了“获得律师权”项目。
疫情让这一切更加尖锐。CDC在全国范围内的暂停驱逐令在阿拉巴马州房地产经纪人协会诉卫生与公众服务部案（2021）中被推翻，而格兰茨帕斯市诉约翰逊案（2024）支持了影响无家可归者的地方露宿禁令，将租客法与更广泛的住房短缺争论联系在一起。
住房法最终总是关乎两件非常人性的事：安全感与公平。房东想要可预期性，租客想要一个稳定的住处。本页的大多数规则，都是在不破坏任何一方的前提下平衡这两种需求的尝试。
常见错误与学习建议
- 以为一条规则到处适用。押金上限、通知期限和维修救济因州和城市而异。
- 不按程序扣留租金。在许多地方必须以特定方式进行，否则可能导致被驱逐。
- 不保留记录。在任何纠纷中，邮件和照片都胜过记忆。
- 相关阅读：租约是合同，所以契约自由和消费者保护法能解释为什么有些租约条款无法执行。
- 美国租客的基本权利有哪些？
- 一般包括：宜居的住房、扣除合法款项后退还押金、免受歧视、合理的隐私，以及不经法院程序不得被驱逐。
- 房东可以不经法院驱逐租客吗？
- 在大多数州不可以。锁门、搬走物品或切断水电来逼租客搬走，都是违法的自力救济式驱逐。
- 房东可以因正常损耗扣留押金吗？
- 通常不可以；扣款一般限于未付租金和超出正常损耗的损坏，并须附明细。
- 这是法律意见吗？
- 不是。本文为一般信息；请就你的情况联系当地租客服务机构、法律援助机构或律师。
参考文献与官方资料
- Warranty of habitability, Wex. Cornell LII
- 42 U.S.C. § 3604 (Fair Housing Act). Cornell LII
- Lindsey v. Normet, 405 U.S. 56 (1972). Justia
- Landlord-tenant law, Wex. Cornell LII
- 주택임대차보호법. 국가법령정보센터
- Javins v. First National Realty Corp., 428 F.2d 1071 (D.C. Cir. 1970); Edwards v. Habib, 397 F.2d 687 (D.C. Cir. 1968).