概述
韩国法上的预告登记（가등기，直译“假登记”）是为保全将引起不动产物权变动的请求权、预先确保日后本登记顺位的预备性登记。例如，签订不动产买卖合同后、支付尾款前，买方先办理所有权转移请求权保全的预告登记；即使卖方在此期间把不动产卖给他人或设定抵押权，买方日后办理本登记时仍可优先。登记制度的一般内容见不动产登记条目。
对象与申请
- 对象（第88条）：为保全《不动产登记法》第3条各项权利（所有权、地上权、地役权、传贳权、抵押权、权利质权、债权担保权、租赁权）的设定、转移、变更或消灭请求权时办理。请求权附始期、附停止条件或将来才能确定的，也可以办理。买卖预约或代物清偿预约产生的请求权最为典型。
- 申请（第89条、第90条）：原则上由预告登记权利人和义务人共同申请；但有义务人的同意或法院的预告登记假处分命令时，权利人可以单独申请。假处分命令由不动产所在地的管辖地方法院在预告登记原因事实得到疏明时发出。
- 涂销（第93条）：预告登记名义人可以单独申请涂销；义务人或利害关系人经名义人同意后也可单独申请。
本登记前的效力
- 无实体法效力：仅有预告登记不会发生物权变动，也不具有禁止义务人处分的效力，所有人在预告登记后仍可处分不动产。
- 否定推定力：韩国大法院认为，存在所有权转移请求权保全的预告登记，并不能推定存在可请求所有权转移登记的某种法律关系（大法院1979年5月22日79다239判决）。
- 事实上的警示作用：登记簿上有预告登记，第三人便可知道自己日后可能丧失权利，因此交易时必须确认。
本登记后的效力
- 顺位保全（第91条）：依据预告登记办理本登记时，本登记的顺位依照预告登记的顺位。因此，预告登记之后设定的抵押权或所有权转移登记都劣后于本登记。
- 物权变动效力不溯及：溯及的只是顺位，本登记引起的物权变动效力并不溯及至预告登记之时（大法院1992年9月25日92다21258判决）。
- 中间处分登记依职权涂销（第92条）：登记官办理本登记后，应依职权涂销预告登记之后进行、侵害预告登记所保全权利的登记。但《不动产登记规则》第147条规定，在所有权转移本登记的情形下，以预告登记上的权利为标的的假扣押、假处分登记，预告登记前的假扣押所引起的强制拍卖开始决定登记，预告登记前的担保预告登记、传贳权、抵押权所引起的任意拍卖开始决定登记，以及可对抗预告登记权利人的住宅、商业建筑租赁权登记等，不在涂销之列。
担保预告登记与《假登记担保法》
借款时约定若无法还款则转移不动产所有权（代物清偿预约），并为此办理预告登记的，称为担保预告登记。1983年制定的《假登记担保等相关法律》强制规定清算程序，防止债权人获得超过担保价值的利益。
- 实行通知与清算期间（第3条）：债权人须在清偿期届满后把清算金评估额通知债务人等，并自通知到达之日起经过2个月的清算期间。
- 支付清算金与本登记（第4条）：债权人须支付不动产价额减去债权额后的清算金；办理担保预告登记的，须经过清算期间后才能请求本登记。违反上述规定且对债务人不利的特约无效。
- 拍卖与优先受偿（第12条、第13条）：担保预告登记权利人可以申请拍卖，在拍卖中其权利视为抵押权，以预告登记之时为准优先受偿。
实务注意事项
- 购买或租赁前，应确认登记簿甲区是否有预告登记；预告登记之后设立的权利可能因本登记被涂销（另见租户权利）。
- 预告登记是用于保全请求权还是用于担保，要根据实际交易关系而非登记名称判断，因此应一并核对原因合同。
- 基于买卖预约的预告登记，其预约完结权属于形成权；没有约定行使期间的，须自预约成立时起10年除斥期间内行使，期满即消灭（大法院2003年1月10日2000다26425判决）。对年代久远的预告登记，可以考虑能否请求涂销。
参考文献
- 「부동산등기법」 제88조–제93조 (법률 제20435호, 2024. 9. 20. 일부개정, 2025. 1. 31. 시행).
- 「부동산등기규칙」 제147조 (본등기와 직권말소).
- 「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조·제4조·제12조·제13조 (법률 제3681호, 1983. 12. 30. 제정).
- 대법원 1979. 5. 22. 선고 79다239 판결.
- 대법원 1992. 9. 25. 선고 92다21258 판결.
- 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결.
- 최명구 (2017). 일반가등기의 효력. 토지법학, 33(2), 1–32.