누가, 언제, 왜 만들었을까
계약갱신청구권은 세입자가 한 번 더 2년을 살겠다고 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없게 한 권리예요. 2020년 전월세 가격이 빠르게 오르자 국회는 「임대차 3법」(계약갱신청구권·전월세상한제·임대차신고제)을 추진했고, 갱신청구권과 5% 상한은 2020년 7월 31일 바로 시행됐어요. 2년마다 이사와 보증금 인상 압박을 받던 세입자에게 「2+2년」의 거주 안정을 주자는 취지였어요. 상가는 이보다 앞서 2018년 개정으로 갱신 요구 기간이 10년으로 늘어나 있었어요.
경제학에서는 이런 장치를 무조건적인 임대료 동결과 구별해 「2세대 임대료 규제」라고 불러요(Arnott, 1995). 기존 세입자의 거주 안정에는 효과가 있지만 임대 공급이 줄 수 있다는 실증 연구도 있어요(Diamond 외, 2019).
행사 방법과 갱신 조건
- 언제: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 요구해야 해요(2020년 12월 10일 이후 체결·갱신 계약 기준). 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법이 좋아요.
- 몇 번: 1회만, 갱신 기간은 2년이에요.
- 얼마나 올릴 수 있나: 갱신할 때 보증금·월세 증액은 기존의 5% 이내예요. 지자체 조례로 더 낮출 수 있어요.
- 갱신 후 해지: 세입자는 갱신된 계약 중에도 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생겨요.
만료 2개월 전에서 하루만 늦어도 권리를 잃을 수 있으니, 달력에 만료 6개월 전과 2개월 전을 둘 다 표시해 두세요.
집주인이 거절할 수 있는 경우
법은 거절 사유를 정해 두었어요. 대표적으로 다음과 같아요.
| 거절 사유 | 예시 |
|---|---|
| 차임 연체 | 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체 |
| 부정한 임차 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차 |
| 합의 보상 | 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공 |
| 무단 전대·파손 | 동의 없이 전대, 고의·중과실로 파손 |
| 재건축 등 | 철거·재건축 계획을 계약 때 고지했거나 안전사고 우려 |
| 실거주 | 집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주 |
| 기타 | 임차인의 의무 위반이 현저해 계속하기 어려운 경우 |
실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 기간(2년) 안에 제3자에게 임대하면, 집주인은 세입자에게 손해를 배상해야 해요. 배상 범위는 손해배상의 일반 원리와 법이 정한 산정 방식을 따라요.
자주 헷갈리는 포인트
계약 만료 전 아무도 말이 없으면 같은 조건으로 자동 연장되는 「묵시적 갱신」이 되는데, 이것은 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않아요. 집이 팔려 새 집주인이 실거주하려는 경우에도 매수인이 갱신 거절 가능 기간 안에 소유권을 넘겨받았는지가 쟁점이 돼요. 보증금을 지키는 장치는 확정일자와 임차권등기명령, 전체 구조는 주택임대차보호법에서 이어 볼 수 있어요.
자주 묻는 질문
- 계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
- 1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이에요.
- 묵시적 갱신도 갱신청구권을 쓴 건가요?
- 아니에요. 묵시적 갱신은 별개라서, 이후 갱신청구권을 여전히 쓸 수 있어요.
출처 검토일: 2026-11-09
참고문헌
- 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)·제7조(차임 등의 증감청구권). 행사 기간, 1회·2년 갱신, 거절 사유 9가지, 5% 상한, 실거주 거절 후 손해배상이 모두 이 두 조문에 있어서, 분쟁이 생기면 가장 먼저 참고하면 도움이 돼요.
- 대한민국 정책브리핑. (n.d.). 개정 「주택임대차보호법」…국민 궁금증 많은 질문과 답변. 2020년 개정 직후 정부가 실거주 거절, 집주인 변경, 5% 계산 같은 자주 묻는 질문에 답한 자료라, 애매한 상황을 판단할 때 참고하면 도움이 돼요.
- 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등). 상가 임차인은 최초 계약부터 10년까지 갱신을 요구할 수 있어 주택과 구조가 달라요. 가게를 하는 분이라면 비교해서 참고하면 도움이 돼요.
- 찾기쉬운 생활법령정보. (n.d.). 주택임대차보호법. 계약갱신과 묵시적 갱신의 차이, 갱신 후 중도 해지 같은 실무 쟁점을 쉬운 말로 정리해 둔 안내라 참고하면 도움이 돼요.
- Arnott, R. (1995). Time for revisionism on rent control? Journal of Economic Perspectives, 9(1), 99–120. 「임대료 규제는 무조건 나쁘다」는 통념 대신, 갱신·인상률 제한 같은 「2세대 임대료 규제」를 따로 평가하자고 제안한 논문이라 참고하면 도움이 돼요.
- Diamond, R., McQuade, T., & Qian, F. (2019). The effects of rent control expansion on tenants, landlords, and inequality: Evidence from San Francisco. American Economic Review, 109(9), 3365–3394. 임대료 규제가 기존 세입자의 거주 안정에는 도움이 됐지만 임대 공급을 줄였다는 실증 연구라, 한국의 2020년 개정 논쟁을 볼 때 참고하면 도움이 돼요.
- Autor, D. H., Palmer, C. J., & Pathak, P. A. (2014). Housing market spillovers: Evidence from the end of rent control in Cambridge, Massachusetts. Journal of Political Economy, 122(3), 661–717. 임대료 규제를 없앤 뒤 주변 집값까지 올랐다는 연구라, 규제가 시장 전체에 어떤 파급을 주는지 생각할 때 참고하면 도움이 돼요.