전세사기

전세사기는 어떻게 생겨났을까

전세사기는 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 전세 계약을 맺어 세입자의 보증금을 가로채는 범죄를 말해요. 바탕에는 한국에만 있는 전세 제도가 있어요. 세입자는 월세 대신 집값의 상당 부분을 목돈 보증금으로 맡기고, 집주인은 그 돈을 굴려 수익을 얻다가 계약이 끝나면 돌려주는 구조예요(Ambrose & Kim, 2003). 집값이 오르는 동안에는 문제가 덜 드러났지만, 보증금이 사실상 집주인에 대한 무담보 대출이라는 위험은 늘 숨어 있었어요.

저금리와 집값 변화로 전세 시장이 흔들리면서(Ronald & Jin, 2015), 2020년대 초에는 자기 돈 없이 전세 보증금으로 수백 채의 빌라를 사들인 이른바 「빌라왕」 사건과 인천 미추홀구 대규모 피해가 잇따랐어요. 피해자 중에는 사회초년생과 신혼부부가 많았고, 극단적 선택으로 이어진 비극까지 나오자 국회는 2023년 6월 1일 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」을 시행했어요.

Sponsored

대표적인 수법

• 깡통전세: 매매가와 전세가가 비슷하거나 전세가가 더 높아, 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 집이에요.
• 무자본 갭투자: 세입자의 보증금으로 집값을 치르고 여러 채를 사들인 뒤, 집값이 떨어지면 돌려주지 못해요.
• 선순위 권리 숨기기: 근저당이나 세금 체납을 숨기고 계약해, 경매에서 세입자가 뒤로 밀리게 해요.
• 대항력 공백 악용: 전입신고의 효력은 다음 날 0시에 생기는데, 같은 날 집주인이 대출을 받아 근저당을 먼저 설정해요.
• 신탁·이중 계약: 신탁된 집을 권한 없이 빌려주거나, 실제와 다른 계약서를 써요.

캠퍼스다운 자료실에는 이 주제를 다룬 자료도 있어요: 「확정일자와 임차권등기명령, 전세권 임차권 비교 정리」, 「전세권과 임차권 차이부터 경매 용어까지: 주택임대차보호법 대항력, 임차권등기명령과 토지거래허가제」.

특별법은 무엇을 지원할까

특별법에 따라 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 피해자를 결정해요. 원칙적으로 ① 전입신고와 확정일자 등으로 대항력을 갖추고 ② 보증금이 5억 원 이하이며 ③ 여러 명의 피해가 있거나 우려되고 ④ 임대인에게 보증금을 돌려줄 의사가 없다고 의심할 만한 사정이 있어야 해요.

• 경매·공매 유예와 우선매수권
• LH의 피해주택 매입과 장기 임대(2024년 11월 개정으로 경매 차익을 활용한 임대료 지원 강화)
• 저리 대출, 긴급 주거 지원, 법률 상담

정부 발표에 따르면 법 시행 이후 2025년 10월까지 누적 34,481건이 결정됐어요(국토교통부, 2025).

경제학과 법으로 본 전세사기

전세사기는 전형적인 정보 비대칭 문제예요. 애컬로프(Akerlof, 1970)의 「레몬 시장」처럼, 세입자는 집주인의 빚과 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어렵고 집주인만 그 정보를 알아요. 그래서 등기부, 국세·지방세 완납 증명, 선순위 보증금 확인 같은 정보 공개 장치가 핵심이에요. 더 깊은 원리는 정보비대칭 문서를 참고하세요.

베커(Becker, 1968)는 범죄를 적발 확률과 처벌 강도에 따른 선택으로 설명했어요. 피해액에 비해 처벌이 가볍다는 비판이 이어지면서 사기죄 양형을 높이고 범죄수익을 환수해야 한다는 목소리가 커졌어요. 기본 보호 장치는 주택임대차보호법이 정해요.

계약 전 체크리스트

• 등기부등본으로 소유자, 근저당, 신탁 여부를 확인하세요.
• 집주인의 국세·지방세 완납 증명과 선순위 보증금 내역을 요구하세요.
• 전세가율(매매가 대비 전세가)이 지나치게 높으면 피하세요.
• 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
• 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받고, 계약 만료 후 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청하세요.

자주 묻는 질문

깡통전세는 어떻게 알아보나요?

매매 시세 대비 전세가 비율과 등기부의 근저당·선순위 보증금을 합쳐 집값에 가까우면 위험 신호예요.

보증금을 못 돌려받으면 먼저 무엇을 해야 하나요?

임차권등기명령으로 대항력을 유지하고, 보증보험 가입자는 보증기관에 청구하며, 필요하면 전세사기피해지원센터에 상담하세요.

출처 검토일: 2026-11-02

참고문헌

1. Ambrose, B. W., & Kim, S. (2003). Modeling the Korean chonsei lease contract. Real Estate Economics, 31(1), 53–74. 보증금을 맡기고 월세 없이 사는 전세 계약을 경제학적으로 모형화한 대표 연구라, 전세 구조 자체의 위험을 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
2. Ronald, R., & Jin, M.-Y. (2015). Rental market restructuring in South Korea: The decline of the chonsei sector and its implications. Housing Studies, 30(3), 413–432. 저금리와 집값 변화 속에서 전세가 줄고 월세가 늘어나는 구조 변화를 분석해, 전세 위험이 커진 배경을 볼 때 참고하면 도움이 돼요.
3. Akerlof, G. A. (1970). The market for "lemons": Quality uncertainty and the market mechanism. The Quarterly Journal of Economics, 84(3), 488–500. 한쪽만 정보를 가진 시장이 어떻게 무너지는지 설명한 고전이라, 세입자가 집주인의 빚 상태를 모르는 문제를 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
4. Becker, G. S. (1968). Crime and punishment: An economic approach. Journal of Political Economy, 76(2), 169–217. 적발 확률과 처벌 강도로 범죄 동기를 설명해, 전세사기 처벌 강화 논의를 볼 때 참고하면 도움이 돼요.
5. 국가법령정보센터. (n.d.). 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법. 피해자 인정 요건과 지원 내용을 정한 특별법 원문이라, 정확한 요건을 확인할 때 참고하면 도움이 돼요.
6. 국가법령정보센터. (n.d.). 주택임대차보호법. 대항력·확정일자·우선변제권·임차권등기명령을 정한 법률 원문이라, 보증금을 지키는 기본 장치를 확인할 때 참고하면 도움이 돼요.
7. 국토교통부. (2025). 10월중 전세사기피해자등 503건 추가 결정 [보도자료]. 특별법 시행 이후 누적 결정 건수와 가결·부결 비율을 공개한 정부 발표라, 피해 규모를 확인할 때 참고하면 도움이 돼요.