누가, 언제, 왜 만들었을까
종합부동산세(종부세)는 일정 금액이 넘는 주택과 토지를 가진 사람에게 국가가 매기는 보유세예요. 2000년대 초 서울 강남을 중심으로 집값이 빠르게 오르자 노무현 정부는 2003년 「10·29 부동산 대책」에서 고가 부동산 보유자에게 별도의 국세를 매기겠다는 구상을 내놓았고, 2005년 1월 종합부동산세법이 제정되었어요. 지방세인 재산세만으로는 비싼 부동산을 여러 채 가진 사람의 세 부담이 너무 가볍다는 판단, 그리고 투기 수요를 누르고 그 세수를 지방에 나눠 지역 간 재정 격차를 줄이겠다는 목적이 함께 있었어요. 실제로 걷힌 종부세는 전액 부동산교부세라는 이름으로 지방자치단체에 배분돼요.
사상적 뿌리는 19세기 미국의 경제학자 헨리 조지(George, 1879)까지 올라가요. 그는 땅값 상승은 소유자의 노력이 아니라 사회 전체의 발전에서 생기므로, 땅에서 생기는 불로소득에 세금을 매겨야 한다고 주장했어요. 종부세는 이 토지가치세 아이디어와 투기 억제 정책이 한국식으로 만난 결과라고 볼 수 있어요.
헌법재판소 결정과 제도의 변화
2005년 8·31 대책으로 과세 기준이 공시가격 9억 원에서 6억 원으로 내려가고, 부부와 가족의 부동산을 세대 단위로 합쳐 계산하는 방식이 도입되었어요. 그러자 결혼했다는 이유만으로 세금이 늘어난다는 반발이 커졌고, 헌법재판소는 2008년 11월 13일 세대별 합산 규정이 혼인한 사람을 차별해 헌법에 어긋난다고 결정했어요(헌법재판소, 2008). 이후 종부세는 지금처럼 사람별로 계산하는 구조가 되었어요.
그 뒤로도 종부세는 정권과 집값에 따라 여러 번 바뀌었어요. 2018년 9·13 대책과 2020년 7·10 대책으로 다주택자 세율이 크게 올라 2021년에는 최고 6%까지 갔고, 2022~2023년 개정으로 다시 완화되었어요. 2023년부터는 기본공제가 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)으로 오르고, 세율은 0.5~2.7%(3주택 이상은 12억 원 초과 구간부터 최고 5%)로 낮아졌어요(국세청, n.d.-a).
캠퍼스다운 자료실에는 이 주제를 다룬 자료도 있어요: 「부동산 9.13 종합대책 분석, 종부세 강화와 대출 규제」, 「재산세 공동과세 제도 분석, 서울시 자치구 재정 격차 완화」.
어떻게 계산할까
종부세는 매년 6월 1일에 부동산을 가진 사람에게 매겨지고, 12월 1일부터 15일까지 내요. 계산은 다음 순서로 진행돼요(국세청, n.d.-b).
- 내 이름으로 된 주택의 공시가격을 모두 더해요.
- 기본공제 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 빼요.
- 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구해요.
- 세율을 곱하고 누진공제를 빼요.
- 같은 부분에 이미 낸 재산세를 빼고, 1세대 1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제(합쳐서 최대 80%)를 빼요.
- 전년도보다 150%를 넘게 오르지 않도록 세부담 상한을 적용해요.
| 주택 과세표준 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
예를 들어 1세대 1주택자의 집 공시가격이 15억 원이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이고, 0.5%를 곱하면 약 90만 원이에요. 여기서 재산세 중복분과 세액공제를 빼면 실제 금액은 더 줄고, 종부세의 20%가 농어촌특별세로 붙어요. 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수도 있어요.
경제학으로 보는 보유세
보유세를 두고 경제학자들의 시각은 크게 둘로 나뉘어요. 티부(Tiebout, 1956)는 사람들이 세금과 공공서비스 묶음을 비교해 살 동네를 고른다고 보았고, 해밀턴(Hamilton, 1975)은 이런 조건에서 보유세가 지역 서비스의 이용료처럼 작동한다고 설명했어요. 반대로 조드로(Zodrow, 2001)가 정리한 자본과세 관점은 보유세가 결국 모든 자본의 수익률을 낮추는 세금이라고 봐요. 누가 실제로 부담하는지는 조세귀착의 문제예요.
오츠(Oates, 1969)는 같은 서비스라면 보유세가 높은 지역의 집값이 낮게 형성된다는 「자본화」를 실증했어요. 미래의 세금이 집값에 미리 반영된다는 뜻이라, 보유세가 크게 오르면 단기적으로 집값을 누르는 효과가 생길 수 있어요. 다만 공급, 금리, LTV 같은 대출 규제가 함께 움직이므로 종부세 하나로 집값을 설명하기는 어려워요. 보유세와 반대편에서 거래 시점에 붙는 양도소득세, 물려줄 때의 증여세까지 함께 봐야 전체 세 부담이 보여요.
자주 생기는 오해와 체크리스트
- 공시가격이지 시세가 아니에요. 시세 20억 원 아파트라도 공시가격이 12억 원 이하라면 1세대 1주택자는 종부세가 없어요.
- 부부 공동명의는 각자 9억 원씩 공제받아 합계 18억 원까지 비과세예요. 1세대 1주택 특례(12억 원 공제+세액공제)와 비교해 유리한 쪽을 신청할 수 있어요.
- 일시적 2주택은 3년 안에 기존 집을 팔면 1주택자로 봐 줘요.
- 6월 1일 기준이라 5월 31일에 잔금을 치르고 산 사람은 그해 보유세를 내지만, 6월 2일에 산 사람은 내지 않아요.
마지막으로 고지서 금액이 너무 크게 느껴진다면 한계세율과 유효세율의 차이를 떠올려 보세요. 최고 세율 구간에 걸쳐도 전체 공시가격 대비 실제 세 부담(유효세율)은 훨씬 낮은 경우가 많아요.
자주 묻는 질문
- 집값이 20억이면 무조건 종부세를 내나요?
- 아니요. 기준은 시세가 아니라 공시가격이에요. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지, 그 외에는 개인별 9억 원까지 공제돼요.
- 종부세 돈은 어디에 쓰이나요?
- 걷힌 종부세는 전액 부동산교부세로 지방자치단체에 배분돼 지역 간 재정 격차를 줄이는 데 쓰여요.
출처 검토일: 2026-11-02
참고문헌
- George, H. (1879). Progress and poverty: An inquiry into the cause of industrial depressions and of increase of want with increase of wealth. D. Appleton. 땅에서 생기는 불로소득에 세금을 매기자는 토지가치세 사상의 출발점이라, 보유세가 왜 정당하다고 주장되는지 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
- Tiebout, C. M. (1956). A pure theory of local expenditures. Journal of Political Economy, 64(5), 416–424. 주민이 세금과 공공서비스 조합을 보고 동네를 고른다는 이론이라, 보유세가 지역 서비스의 값이라는 시각을 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
- Oates, W. E. (1969). The effects of property taxes and local public spending on property values: An empirical study of tax capitalization and the Tiebout hypothesis. Journal of Political Economy, 77(6), 957–971. 보유세가 집값에 녹아드는 자본화 현상을 실증한 논문이라, 세금이 오르면 집값이 어떻게 반응하는지 볼 때 참고하면 도움이 돼요.
- Hamilton, B. W. (1975). Zoning and property taxation in a system of local governments. Urban Studies, 12(2), 205–211. 보유세를 공공서비스 이용료처럼 볼 수 있다는 편익과세 관점을 제시해, 보유세 논쟁의 한쪽 축을 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
- Zodrow, G. R. (2001). The property tax as a capital tax: A room with three views. National Tax Journal, 54(1), 139–156. 보유세를 편익세로 볼지 자본에 대한 세금으로 볼지 세 가지 시각을 비교해, 누가 실제로 부담하는지 따질 때 참고하면 도움이 돼요.
- 국세청. (n.d.). 종합부동산세 세율. 2023년 이후 주택·토지 과세표준 구간별 세율을 공식 표로 보여 줘, 내 세율 구간을 확인할 때 참고하면 도움이 돼요.
- 국세청. (n.d.). 종합부동산세 세액계산 흐름도. 공제금액, 공정시장가액비율, 재산세 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한까지 계산 순서를 한눈에 보여 줘, 직접 계산해 볼 때 참고하면 도움이 돼요.
- 헌법재판소. (2008. 11. 13.). 2006헌바112 등 종합부동산세법 제8조 제1항 등 위헌소원 결정. 세대별 합산 과세를 위헌으로 본 결정문이라, 종부세가 왜 개인별 과세로 바뀌었는지 확인할 때 참고하면 도움이 돼요.