누가, 언제, 왜 만들었을까
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 토지·주택·건축물·선박·항공기를 사실상 소유한 사람에게 지방자치단체가 매기는 지방세예요. 국세인 종합부동산세와 달리, 재산세는 시·군·구가 거둬 지역 행정과 복지·교육 재원의 한 축이 돼요. 한국에서 부동산 보유에 세금을 매기는 전통은 조선 시대 전세·결부제까지 거슬러 올라가지만, 지금의 재산세 골격은 지방세법 체계 안에서 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고 누진 세율을 적용하는 방식이에요.
사상적으로는 헨리 조지(George, 1879)의 토지가치세 논의와, 티부(Tiebout, 1956)가 말한 「발로 하는 투표」—주민이 세금과 공공서비스 묶음을 보고 살 곳을 고른다는 시각—이 자주 인용돼요. 재산세는 그 지역의 길을 닦고 학교를 돌보는 「이용료」에 가깝다는 편익세 관점과, 결국 자본 수익률을 깎는 세금이라는 자본과세 관점(Zodrow, 2001)이 맞붙어 있어요. 누가 실제로 부담하는지는 조세귀착의 문제예요.
어떻게 계산할까
주택 재산세의 기본 흐름은 이래요(행정안전부, n.d.; 지방세법 제111조).
- 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구해요. 다주택·법인은 보통 60%, 1세대 1주택자는 한시적으로 43~45%(공시가격 구간에 따라)가 적용된 해가 있어요(행정안전부, 2024).
- 과세표준에 누진 표준세율을 곱해요.
- 도시지역이면 과세표준의 0.14%가 도시지역분으로 더해져요.
- 세부담 상한(공시가격 구간에 따라 전년 대비 5·10·30% 등)으로 급증을 막아요.
| 주택 과세표준 | 표준세율 |
|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% |
| 1억 5천만 원 이하 | 6만 원 + 초과분 0.15% |
| 3억 원 이하 | 19만 5천 원 + 초과분 0.25% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 초과분 0.4% |
납기는 보통 7월 16~31일(주택 ½·건축물)과 9월 16~30일(주택 ½·토지)이에요. 주택분 세액이 작으면 7월에 한 번에 내기도 해요. 1세대 1주택에는 구간별 특례세율(표준보다 약 0.05%p 낮은 구조)이 적용되는 경우도 있으니 고지서의 「특례」 란을 꼭 보세요.
캠퍼스다운 자료실에는 이 주제를 다룬 자료도 있어요: 「재산세 공동과세 제도 분석, 서울시 자치구 재정 격차 완화」.
종부세·양도세와 어떻게 다를까
재산세는 「가지고 있는 동안」 내는 지방 보유세이고, 종합부동산세는 공시가격이 일정 금액을 넘는 사람에게 국가가 추가로 매기는 국세예요. 같은 6월 1일 기준을 쓰지만 공제·세율·납부 시기(종부세는 12월)가 전혀 달라요. 집을 팔 때 붙는 양도소득세, 물려줄 때의 상속세·증여세까지 합치면 부동산 생애주기 세 부담이 보여요.
오츠(Oates, 1969)는 보유세가 집값에 「자본화」된다고 실증했어요. 미래의 세금이 가격에 미리 반영된다는 뜻이라, 보유세만으로 집값을 설명하긴 어렵고 LTV 같은 대출 규제·금리와 함께 봐야 해요.
자주 생기는 오해
- 6월 1일 기준이라 5월 31일에 잔금 치른 매수인이 그해 재산세를 내요.
- 전세 세입자는 소유자가 아니므로 재산세 납세의무자가 아니에요(다만 임대료에 간접 반영될 수는 있어요).
- 종부세를 낸다고 재산세가 없어지지 않아요. 종부세 계산에서 일부 재산세를 공제할 뿐, 지방세 고지서는 따로 와요.
- 도시지역분은 옛 도시계획세가 재산세에 합쳐진 항목이에요.
유효세율은 공시가격 대비로 보면 한계세율과 유효세율 차이처럼 체감보다 낮을 수 있어요.
자주 묻는 질문
- 전세 살아도 재산세를 내나요?
- 아니요. 납세의무자는 사실상 소유자예요. 다만 임대료에 간접 반영될 수는 있어요.
- 종부세를 내면 재산세는 안 내나요?
- 둘 다 내요. 종부세 계산에서 일부 재산세를 공제할 뿐, 지방세 고지서는 따로 옵니다.
출처 검토일: 2026-11-06
관련 글: 재산세를 나눠 쓰는 서울 자치구, 공동과세 효과와 한계
참고문헌
- George, H. (1879). Progress and poverty: An inquiry into the cause of industrial depressions and of increase of want with increase of wealth. D. Appleton. 땅에서 생기는 불로소득에 세금을 매기자는 토지가치세 사상의 출발점이라, 재산세·보유세가 왜 정당하다고 주장되는지 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
- Tiebout, C. M. (1956). A pure theory of local expenditures. Journal of Political Economy, 64(5), 416–424. 주민이 세금과 공공서비스 조합을 보고 동네를 고른다는 이론이라, 재산세가 지역 서비스의 값이라는 시각을 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
- Oates, W. E. (1969). The effects of property taxes and local public spending on property values: An empirical study of tax capitalization and the Tiebout hypothesis. Journal of Political Economy, 77(6), 957–971. 보유세가 집값에 녹아드는 자본화 현상을 실증한 논문이라, 재산세가 오르면 집값이 어떻게 반응하는지 볼 때 참고하면 도움이 돼요.
- Zodrow, G. R. (2001). The property tax as a capital tax: A room with three views. National Tax Journal, 54(1), 139–156. 보유세를 편익세로 볼지 자본에 대한 세금으로 볼지 세 가지 시각을 비교해, 누가 실제로 부담하는지 따질 때 참고하면 도움이 돼요.
- 행정안전부. (n.d.). 재산세 안내 [정부24]. 과세표준·공정시장가액비율·주택·토지·건축물 세율과 납기를 공식으로 정리한 안내라, 내 고지서를 이해할 때 참고하면 도움이 돼요.
- 지방세법 제111조 (세율). 주택·토지·건축물 표준세율을 법 조문으로 확인할 수 있어, 세율표를 근거로 볼 때 참고하면 도움이 돼요.
- 행정안전부. (2024). 1주택자 공정시장가액비율 43~45% 유지 [정책브리핑]. 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 43~45%로 유지한 정책 발표라, 최근 세 부담 완화 흐름을 볼 때 참고하면 도움이 돼요.